雅安

房企纷纷抢滩长租公寓市场 增加供给有望降低房租收入比

2018年04月28日来源:南方日报行业动态责任编辑:liangchunmei

大资本入局将导致租房市场租金水涨船高?近期,位于北京五环外的企业自持租赁房项目——万科翡翠书院,推出90平方米精装小三居和180平方米大四居,由于标出“10年180万起”的昂贵一次性付清租金,引发市场高度关注。不过,记者了解到的最新消息是,万科翡翠书院目前还只是处在市场测试阶段,这实际是一个超高端的产品,对整个租房市场来说并无代表性。

有机构预测,到2025年,国内住房租金总量将有望超过3万亿元。面对巨大的市场蛋糕,近年全国百强房企中三成已在抢滩长租公寓业务。随着供给的增加,一线城市的房租收入比有望拉低。

租房

广州一季度抽样板块每平方米月租均价50元

春季是租房市场的传统旺季。58安居客房产研究院发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》显示,3月,北京、上海、广州、深圳租房需求强劲,与春节前半个月相比分别增长了179%、188%、253%和283%。

广州中原地产近期也抽查了天河、越秀、海珠、白云、番禺五个核心区的租房交易数据,结果发现一季度这些地区抽样板块每平方米平均月租为50.33元,以90平方米计,10年租金不到54万元。当然,在租金最贵的珠江新城板块,这个数据可能是翻倍。实际上,在紧邻珠江新城的天河员村板块,工薪一族还是可以租到性价比相对较高的房子。根据中原地产提供的数据显示,一季度,员村楼梯房一房和二房的平均租金分别为每平方米27.54元和27.55元。

“由于现在广州城市轨道交通已经相当发达,在一个小时车程以内的地方,还是能够找到性价比不错的房子。”在珠江新城上班的工薪族小李对记者说,因为她是与室友在东圃合租,每月1000多元的房租还是压力不大。对于广州深圳这样的全国人口流入最多的城市来说,目前的租金还可以接受。

资本抢滩推高价格?

根据有关机构调研,2017年中国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元,租房人口1.94亿人,占全部人口的13.9%。预计到2025年,租金总量将有望超过3万亿元,租赁人口增至2.52亿人。

正是瞄准这块巨大的市场蛋糕,从3年前开始,以万科、保利、龙湖和碧桂园等为代表的大型房企纷纷提前布局长租公寓市场。根据记者的不完全统计,截至目前,全国的百强房企当中,已经有超过30家在长租公寓领域有所动作。譬如,万科自2014年起启动长租公寓业务,截至2017年12月末,泊寓(青年公寓)业务累计获取房间数超过10万间。而另一家较早进入租房市场的龙湖集团2020年长租公寓可能超过20万间。

但是,市场目前的利润率并不高。就拿日前引起关注的万科翡翠书院项目来说,尽管“10年180万起”的叫价,在一般社会大众看来已经非常昂贵,但是来自万科方面的说法显示,地价109亿元,其它资金和建安成本50亿元,这两块地目前的总成本已经高达160亿元,这还没有考虑到配套、长期经营成本以及维新成本等,即便是按现在的租金定价,项目NOI(净营运收入)回报率不超过3%,相比其他项目可以说是不挣钱的。

记者私下从万科、龙湖等企业的运营人士了解到,当前租房产品的平均净利润率也就是在3%—4%。一位大型房企的负责人告诉记者,至少目前,他们进入租房领域,并非抱着赚大钱的目的,但不赚大钱并不意味着企业可以亏本运营,尤其对上市房企来说,首要考虑的是项目的可持续运营。

至于资本大举入局是否在事实上推高房租,上述负责人称,这么多资本和大品牌企业进入同一个市场,无疑会加剧市场的竞争。“只听说过竞争会平抑价格,哪有竞争拉高价格的说法。”

  • 意向区域
  • 价格