北京都在向贵努力 最的庄园独栋在向好！

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—2016年，北京楼市两大热门话题！—

和高价盘，是2016年最热门的两大话题：

：北京2016年成交的住宅用地，远至延庆的楼面价都已经3.1万，即使这样，北京半年多卖出的住宅用地也只能建设成为3000套商品房住宅，与销售量相比，供需比高达1:8。

105万商品房住宅用地中，只有不到4成是商品房住宅？

但其中有多少商品房住宅？？？？

只有38.7万平米，也就是能够未来供应成为商品房住宅的只有3000套左右。

高价盘：两年前有人预估北京将进入5环周围六万时代，当时基本没有人相信，但这一天真来了。

截止7月初，北京商品房住宅合计成交368.59万平米，24726套，与上年同期基本持平，但成交结构出现了非常明显的变化：

平均单套成交金额高达519万，环比上年的379万上涨了37%。

而单套平均面积也达到了149平米。从千万豪宅占比看成交金额在2016年来达到了531亿，占比全市总成交金额比例高达41.4%。高端放量，刚需离场，成交火热、供应稀少。

南四环的项目7万+，位于通州的个别项目售价已经6万+。

这些过去感觉不可能的价格都不仅出现，甚至收获了日光。而且这种价格跳跃其实对于其他一线城市来说，其实也已经普遍出现。

—北京都在向贵，别墅，成交火爆！—

2016年上半年已经过去：

作为年、顶豪年、公寓年、别墅年，这半年北京房地产市场可以说刷新了很多个纪录：

整体看，涨幅最高的依然是别墅类物业，别墅市场火爆，成交量刷新历史纪录，半年签约别墅达到了3395套，同比涨幅高达164%.

房子要涨价，要卖的贵，必然是增加附加值，但目前来看物质内容都很容易复制，唯一难以改变的依然是地段与容积率！

的物业属性更值得投资，从北京住宅类土地的供应历史看，剔除其中的个别养老用地，平均容积率全部在2以上，土地资源越来越紧张的情况下，导致未来低密度的舒适性物业越来越少。

累计北京最近5年出让的238宗住宅用地中，容积率低于1.5的只有40宗，其中70%位于怀柔、平谷、密云等生态涵养区。

在北京土地平均容积率超过2.3的时代，别墅热已经成为趋势，因为这将是最后的别墅。而在别墅市场来说，别墅的皇冠——庄园独栋，已经硕果仅存，存量不可能增加，只会越来越少。

从7月短短的半个月看，多个独栋项目热销。

—最后的庄园时代！—

我国城市的土地属于国家所有，占地豪阔的庄园已经很难找到了。2004年土地实行招拍挂制度以后，独栋别墅（single house）用地都基本不出让了，更别说占地面积要求更高的庄园。

所以，在一线城市和二线热点城市，现在看到的纯独栋别墅项目，大多是10年前拿到的土地，其他都是通过捣腾产品组合、容积率来做。

有些独栋别墅项目今天还在卖，一是独栋房子去化本来就要慢一些，二是它们往往规划面积巨大。

比如占据了7月销冠榜单的北京壹号庄园：

北五环外，北京城的正北方向，是的宝地，南临定泗路，东临温榆河，西侧是规划路，北临拉斐特城堡。占地1000亩，容积率为0.3，绿化率高达63％，前三期近300栋别墅已经入住。

热销的理由很充分：挖掘区域价格，配套完善、产品独特：

从区位看：周围近期出现过，国瑞地产以将近45亿的总价在壹号庄园东南侧未来科技城地块获得两块住宅用地，扣除配建后楼面价高达4.3万元，预计售价至少要达到7万元左右。而且容积率均在2以上。

从配套看：未来科技城规划了设施齐全、功能完备的配套体系，包括4 大类物业、20 多种物业形态，总建筑规模达到300 万㎡，将建设成为国际化、高品质的科技研发中心、高端商务中心、公共服务中心、活力消费中心和绿色宜居社区，为引进和聚集海外高层次人才提供高质量的服务保障。

区域将是未来北京北部的发展新引擎：未来科技城科教资源雄厚。区域内汇集了1500 多家高新技术企业，2 万多名从业高素质科技人才，100 多家各类科研机构，43 所各类大专院校；

拥有便捷的交通路网，门前的定泗路双向六车道口，10直抵机场，15可以抵达北五环望京、太阳宫等区域；

方圆三公里的生活半径可以一站式的解决了购物、就医，休闲娱乐等全部需求。

从产品看：“庄园”系是融创中国旗下全新产品系，定位为城市高端独栋产品。北京壹号庄园项目作为“庄园”系唯一的独栋别墅产品，不仅延续了融创一贯的高品质标准，只造经典的融创人，更致力于打造一个值得托付终生的传世精品，一种与众不同的生活方式。项目在售90余栋独栋庄园别墅，单栋面积从670平米到1000平米不等，主力户型价格在4200-7000万之间。

因为是庄园系的唯一，升级还在持续，最近项目即将整体带装修升级，而这一代表北京独栋产品力的项目，虽然已经销冠，但依然在向好努力。

本文转自大伟看楼市

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