房企炒商住限购日进账56亿

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自端午节前门头沟传出商住房暂停网签后，北京商住房将全面限购的传闻愈演愈烈。对此，北京市住建委相关负责人出面回应，称昨日零点商住房暂停网签的消息不属实。尽管如此，经历了6月14日所谓的“最后的24”后，借势营销的开发商已然赚得盆满钵满，单日签约额高达56亿元，一时间业内一片惊叹。业内认为，不可否认的是商住房潜在的供应量较大，仍面临较大去库存压力，但市住建委的回应较为模糊，不暂停网签并不意味着不会限购，北京商住全面实施限购依然存在可能性。

单日签约56亿元

6月14日晚间，北京市住建委紧急辟谣，称6月15日零点北京将全面暂停商住房网签的消息不属实。即便如此，这个谣言所带来的“24效应”依然在市场成交上体现得淋漓尽致。

中原地产监测的数据显示，6月14日，北京商业类项目合计签约单日达到了2672套，合计签约面积为22.58万平方米，其中公寓类部分高达15.8万平方米。根据中原地产首席分析师张大伟计算，按照签约均价24916元/平方米计算，合计签约金额达到了56.4亿元，其中42亿元是商住房创造。一天的签约量相当于5月全月签约量的60%。

另据亚豪君岳会统计显示，自6月6日门头沟暂停商住网签起，9天时间北京商办类产品共签约87.55万平方米，签约货值高达227亿元，相当于正常月份的全月成交量。亚豪机构市场总监郭毅认为，虽然最终北京市住建委出面辟谣，但这几轮传言刺激集中成交，使得商住市场出现重大突破。

“限购”成营销手段

业内人士评论，无论商住房全面限购政策是否出台，这一传闻导致的市场成交爆发，对于开发商而言不失为一份大礼。

“传言最终被辟谣之后，开发商及各个销售渠道成为了最大赢家。”郭毅在接受北京商报记者采访时表示，限购传闻9天时间里，商住房签约227亿元，剔除个别交易失常的项目，按照50%的首付比例来计算，9天时间开发商回笼资金约52亿元。如果按照这一非同寻常的去化节奏，北京商办物业虽然潜在库存巨大，但542.8万平方米可售库存的去化周期将低至54天。

6月14日晚间，北京商报记者走访了朝阳、顺义等区域的商住房项目售楼处，开发商借势营销的手段可谓极致。“错过今晚、错过北京”的标语张贴着，同时推出当晚交齐10%首付即可签约、余下首付款3个月或半年内补齐等优惠措施，几乎每个销售人员都接待着数位到访客户，24不打烊更是成为6月14日商住房项目的标签。

限购之剑仍高悬

值得注意的是，市住建委虽然出面辟谣，但并未否认限购政策，北京商住房全面实施限购仍存在可能性。

从市场成交以及潜在供应量来看，商住房不具备限购的条件。依据张大伟的计算，北京商住房潜在供应量可供出售十年。商住房已成为纯商品住宅的有效补充，一旦商住房限购，成交量将下跌80%-90%，北京楼市也将出现逆转。

但从市住建委此次辟谣的说法来看，郭毅认为，虽然此次暂停网签的传言被辟谣，但是相关主管部门对于商住这一“擦边球”产品的限制仍将从严甚至不断加强。近几年，包括通州、昌平、门头沟等地都对商业及公建用地提升了规划要求，如分割散售的面积加大、要求开发商自持等，其目的一方面在于还原商业及办公产品原本的使用用途，为区域产业提升及配套升级形成助力，另一方面也是在北京控制人口规模的目标之下，减少因商改住产品激增造成大量常住人口涌入区域的压力。

此外，商住房若实施限购将给开发商带来严重的资金困局。近几年在土地市场高价地频出的背景下，开发商通过配套商办改为商住产品，实现快速去化出售回笼资金的做法已成共识，而一旦商改住这一途径被封锁，这些高地价、高成本的项目将成为烫手的山芋。

北京商报记者 钱瑜 彭耀广