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土地市场迎来“地王日”

2014年09月18日来源:楼盘网活动专题责任编辑:pengying

土地市场似乎也随着天气升温。 5月地王频频涌现,6月地王轮番打擂,7月才过去几天,“地王”这个词就让人有些审美疲劳了。总价地王、单价地王、溢价地王、双料地王、历史地王,在这一两天内集体爆发。

7月3日下午,北京(楼盘)三环路内夏家胡同地块竞拍,如约成为新单价地王。上海(楼盘)更是在一天内诞生了两地王,分别为万科在张江摘得的总价地王及保利在泗泾斩获的溢价地王。前一天,珠海(楼盘)也诞生了历史最贵双料地王,并且将原纪录价格翻了倍。大小房企皆热情追地王,土地市场持续升温,让人不禁担忧:“面粉”贵了,“面包”岂有不贵之理?

【总价地王】

上海 万科联合张江集团

尽管万科刚刚强调“不拿地王”,昨天它却一举将年内新总价地王揽入怀中。 7月3日下午,上海万科联手张江集团,以总价48.7亿元摘得张江商住地块,刷新绿地一周前摘得徐泾地王时的47.21亿元的总价记录。

出让信息显示,张江地块东至规划哥白尼路,南至规划环科路,土地性质为商住;土地总面积7.95万平方米,住宅部分建面占到74%;位于中环线内,是张江园区极度稀缺的住宅用地。最终,该地块经过300多轮加价,被上海万科盈江投资管理有限公司联合上海张江集团有限公司以总价48.7亿元夺得,溢价率88.6%,楼板价21541元/平方米。

汉宇地产分析称,上半年万科在上海土地市场表现低调,但是项目销售成绩斐然。万科此次摘得张江地王或许只是为其补充土地储备。近年来,张江园区住宅用地几乎是零供应,稀缺性可见一斑。但是,目前张江板块新房价格在3万元/平方米左右,2.15万元/平方米的楼板价对于周边的房价水平来说也算比较高。

【单价地王】

北京 “黑马”懋源置业

就在上海拍出总价地王的同时,北京也迎来了新单价地王。主角是以“准地王”身份为人熟识的夏家胡同地块。

根据北京去年3月公布的供地计划,三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地。而夏家胡同地块是近年北京市三环内少有的住宅用地供应,规划建筑面积约7.6万平方米,起始价13.1亿元,其稀缺的地理位置受到了众多开发商的关注,正式竞拍前就已有21次网上报价。中粮、九龙仓、融创、中铁、招商、保利、恒大等14家房企在现场展开激烈角逐。

昨天下午,经过62轮竞拍,名不见经传的“黑马”懋源置业杀出重围,以17.7亿元竞得该宗地,溢价率35%,并通过现场竞建方式增加公租房面积2.8万平方米,最终该宗地商品房面积约为3.86万平方米,公租房面积为3.8万平方米。剔除保障房后,平均楼面价超过4万元/平方米,成为北京新单价地王。

据悉,懋源置业于2000年成立,目前在北京开发在售项目仅有太阳宫红玺台。其媒体负责人在接受媒体采访时表示,鉴于地理位置的稀缺性,新项目极有可能延续红玺台的高端路线。市场分析,该项目销售成本或在6万元/平方米以上。

夏家胡同地块原本计划是从5月14日起开始挂牌竞价,在5月28日挂牌截止并进入现场竞价环节。由于一挂牌就被冠以 “北京准地王”的帽子,且当时土地市场火爆、地王频出,就在地块挂牌截止前1天,北京国土局宣布因故暂停该地块的出让,6月19日恢复挂牌。

【溢价地王】

上海 保利置业

在昨天上海的土地市场上,并非只诞生了一个地王。

在近400轮激烈血拼之后,保利置业成为了“史上最激烈土拍”的赢家,以23.56亿元摘得泗泾商住地块,楼板价为12567元/平方米,这是保利置业今年在上海首次拿地。

值得注意的是,该地块溢价率高达132%,刷新今年上海土地溢价率记录,成为 “溢价地王”。在今年上半年成交的商品房土地中,溢价率最高的是青浦盈浦街道、香花桥街道盈顺路东侧商办地块,由美瑞投资控股有限公司竞得,溢价率达到108.3%。

信息显示,泗泾地块出让面积8.41万平方米,为商住用地,其中住宅占比70%,要求配比20%中小户型。地块位置靠近9号线泗泾站。

据了解,目前地块周边二手房价格普遍在1.5-1.7万元/平方米,处于预热期的全新盘金地自在城未来开盘售价预计在1.8万元/平方米。而保利摘得的泗泾地块楼板价达到12567元/平方米,已占到周边新房售价的70%。

分析人士指出,该地块的价格明显高于市场预期,势必对于泗泾周边及松江9号线附近房价产生影响。

【双料地王】

珠海 广东客商汇

7月2日,珠海也诞生了一幅地王地块,且是“双料地王”,并大幅刷新了原历史最高纪录。

据珠海市土地房产交易中心公告,广东客商汇投资有限公司以总成交价约38.48亿元拿下珠海横琴一宗商住用地,楼面地价为15890元/平方米,溢价率206%,创下珠海今年商住地块的总价及楼面地价新高。

该地块的起拍价为楼面地价5190元/平方米,成交单价每平方米比起拍价高出了整整10700元。该地块由此成为珠海土地拍卖历史上的地王,此前珠海拍出的商住用地最高价为7700元/平方米。

成交价格公布后,业界不少人都表示难以置信。据报道,一位地产界人士计算,光算土建和装修的成本,每平方米的成本就要25000元左右,加上营销、契税等费用,如果开发商要保持业内通行的利润率的话,住房售价每平方米起码在35000元至40000元之间。

据了解,该地块位于十字门中央商务区,与澳门(楼盘)隔海相望,总面积仅8.8万平方米。开发要求住房项目中90平方米以下的住房要占70%以上。当地某开发商表示,即使地理位置优越,发展前景良好,但对珠海这样的三四线城市来说,这样的价格也让人感到离谱。

【追问】

下半年土地市场更热?

今年上半年,随着楼市回暖,一二线城市土地市场出现持续升温,尤其是北上广一线城市土地收入同比大涨。

汉宇地产市场研究部半年度土地监测报告显示,今年上半年,上海经营性土地出让收入达703亿元,同比增长3.7倍。中原地产数据显示,北京上半年共出让经营性用地86宗,土地出让金收入达630亿元,同比增长3.5倍,接近去年全年的总和,预计今年全年土地出让金有望超过1000亿元。从中标企业来看,既有绿地、万科等知名房企,也有国资背景企业,还有一些不知名房企的身影。

土地市场受到房企亲睐,离不开市场对后市的良好预期。汉宇地产市场研究部经理付伟指出,房企巨头高价拿地,将进一步向楼市释放出积极信号,这或许意味着楼市风向会进一步转向乐观。究其原因,他认为,从近期公布的上半年房企销售情况数据看,品牌房企均取得不错销售业绩,库存降低,市场占有率稳步提升,而且一线城市商品住宅土地面临“僧多粥少”状态,对优质地块有渴求。

在分析师汤晓丹看来,上半年土地市场的一场火热,主要是因为“钱太多”。一方面是房企销售业绩很好,回笼资金快,房企有钱投入后续的土地储备;另一方面,因为整个金融市场钱太多,流动性强,造成资金大量涌入房地产市场。

对于下半年的土地市场,她认为不会再如上半年那么火爆,“四大一线城市前五月的土地出让金就达到去年全年的总量,预计下半年在推地动作上会减弱,热点地块会减少出让。 ”

德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示,楼市的整体回暖对土地市场有很大的促进作用,出现土地市场成交火热在意料之中。 “近期随着酷暑来临,楼市成交将逐渐回落,同时近期银行业"钱荒"爆发,结合来看,预计土地市场短期恐有所转冷。预计下半年如楼市不出现重大变化,土地市场可能随着楼市销售周期的波动而出现起伏,但整体下半年土地市场前景依然较为乐观,特别是优质地块推出会引起房企积极竞购。 ”

“面粉”将带高“面包”价?

地价为“面粉”,房价为“面包”,“面粉”贵了,“面包”会更贵吗?

市场普遍分析认为,土地市场升温,房企拿地竞争激烈,使得地价水涨船高,势必影响下一步房价走势。对开发商和购房者来说,都会进一步增强房价上涨的预期。

鉴于中国楼市“政策市”的特殊环境,调控加码可能成为打破这种上涨预期的手段。但有机构报告指出,调控加码的可能性极小。首先,宏观经济面临的不确定性增强,房地产业是当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱;其次,政府的执政理念正在发生转变,有意减少行政权力对市场的干预,涉及房地产市场,下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。不过报告也指出,“钱荒”风波再一次提醒企业,在注重用杠杆来撬动企业业绩的同时也需要做好风险控制。

中润解放地产分析师罗渊认为,若土地市场持续升温,再出现若干地王,或许招致新的土地调控。而且,依赖于单个项目业绩的中小房企需要格外注意风险的防范。

值得注意的是,价格一旦脱离购买力,就难有人为其买单,地王成为“烫手山芋”的例子不胜枚举。

据机统计,2009年、2010年是地王频出的年份,两年间仅上海就诞生28个区域地王。但拿地时对市场的良好预期与随之而来的低迷楼市形成鲜明反差,曾经抢破头的地王反而成了心病。调控背景下,地王项目入市后大多自降身价换取销售,定价只求保本甚至可能亏本,有的项目不愿贱卖,上市即遭到冷遇。

更有地王尚未开建就已夭折。今年6月20日,杭州(楼盘)市国土资源局发布消息称,因雅戈尔(600177,股吧)公司未能履行合同,将根据相关规定解除合同。 6月 21日,雅戈尔公告称,因房地产市场发生变化而终止杭州申花地块的开发,并拟计提4.84亿元资产减值,预计房产板块今年净利润比去年略有下降。该地块是雅戈尔在2010年受让所得,此后多次因资金问题传出退地声音。据悉,雅戈尔为退地所付出的4.84亿元代价是诸多退地案中最高的一例。此前的几年,雅戈尔还在杭州、宁波(楼盘)、上海等各地摘得多个地王。

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